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房地产投资信托基金（简称“商业地产REITs”）试点取得重大进展。近日，中国证监会《中国证监会关于开展商业房地产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》发布征求意见。征求意见截止日期为12月27日。记者从上交所和深交所获悉，底层规则的修改、制度改革和试点工作目前正在紧锣密鼓地进行，同时将就相关规则向市场征求意见。业内人士表示，未来一段时期对于REIT市场的发展至关重要。商业地产REITs的推出，有利于构建房地产开发新模式，发挥“防风险、稳增长”的积极作用。同时，万亿存量资产的盘活将为我国REIT市场注入新的活力，有望迎来新的规模扩张。征求意见稿主要包括四个方面的内容。首先，我们来定义产品。商业地产REIT是一种公开发行的封闭式投资基金，通过拥有商业地产赚取稳定的现金流，并向基金股东分配利润。二是基金登记管理要求，明确了基金管理人和托管人的要求、尽职调查、申请材料、商业地产等以及基金管理人的主动管理责任。三是充分发挥基金管理人和专业机构职能，严格落实职责，d 要求严格遵守专业标准和监管要求。四要强化监管责任，明确各监管机构依法依规负责对商业地产REITs进行监管、监测和应对风险。南开大学金融发展研究所所长忠立照告诉经济报道记者，该制度新设计的亮点是“明确限制、减少责任”。写字楼、购物中心等现有资产的更新需求为准确响应市场需求，我们将优质商业地产纳入公募REITs。同时，我们将在基础资产审核和现金流要求方面延续成熟的框架，在创新与稳定之间取得平衡。此外，在咨询过程中，管理者的主动管理责任并加强了与专业组织协商的义务，以便为试点的正常运作奠定制度基础。目前，日本商业地产存量巨大，仍是资产盘活领域的“蓝海”。据北京大学光华管理学院REIT研究团队测算，日本上市REIT市场规模超过10万亿元人民币。从资产类型来看，写字楼、酒店和零售是房地产存量的重要组成部分，其证券化显着增加了REIT市场的规模和影响力。据中国房地产业协会商业文旅地产专家委员会秘书长、研究员蔡赟介绍，日本狭义商业地产存量（仅指商业地产、办公地产和酒店）规模预计为约40万亿元至50万亿元。 “商业地产REIT的推出，有助于将重资产转化为流动性金融工具，不仅提供优质资产，还为资产持有者提供资本退出渠道，吸引权益资本参与存量资产盘活。REIT的基础资产必须具有可持续的盈利能力，这间接激励企业提高管理效率和服务质量，也促进商业地产从“开发、销售”模式向“拥有、运营”模式转变，形成良性循环。 ”仲量联行建平咨询与估值服务中国区负责人熊表示：截至目前，市场上共推出77只产品，发行规模超过2000亿元（含扩容）。行业首批产品和区域标杆已逐步推出。市场容量不断增大。奥夫总体运行稳定。投资群体越来越成熟，创造了稳定的市场。”同时，从2024年开始，我们将收购优质酒店、写字楼、购物中心等商业项目等底层资产。对于产品的机制也有比较广泛的共识，包括商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、类REITs和自营房地产资产证券化产品（ABS）的发行规模。上交所、深交所相关业务负责人联交所表示，将按照证监会统一制定，优化完善REITs支持规则，开展系统适应性改造，协调市场各方做好商业地产REITs项目培育和预订工作，有效规避风险，引导相关主体履行责任。共同构建高效运行的REITs市场体系。为确保风险可控、生态健康，持续提升多层次资本市场服务实体经济的质量和效率，启动我国商业地产REIT试点，是深化资本市场改革的重要一步。其成功取决于优质资产的选择、市场化的运营机制和健全的监管框架。未来需要通过“试点、方案、拓展”的路径逐步完善，最终形成符合国际标准、符合国情的REIT生态系统。熊建平说。